在“两集中”供地新政之下，今年房企在土地市场上的表现可谓是“冰火两重天”。

在北上广深以及杭州、厦门、武汉等热点城市首批集中土拍中，各大房企抢地、叫价的场面十分热闹，触顶摇号、高溢价、地王等层出不穷，远超市场预期。但在此后的第二、三批集中土拍中，除了央企和国企外，民企绝大多数都已经偃旗息鼓。

与往年较为不同的是，在首批集中供地中，无论是在拿地时还是拿地后，合作开发成为主流现象，其中“大型房企+大型房企”“大型房企+地方国企/央企”的合作类型尤为突出。

然而伴随土地价格上涨与市场行情下行，拿地销售比的不断提升对房企毛利率的影响进一步加深，这也引发了今年房企拿地的诸多插曲。如宋都股份与宝龙地产、祥生地产的退地风波，花样年在拿地后因流动性问题还不上项目借款，龙光深圳项目出现低于备案价的折扣宣传……显然，在供地新规和行业政策不断完善下，房企的土地开发逻辑已然生变。

集中供地变奏：合作、退地

在首批集中供地中，出尽风头的房企之一是融创。据克而瑞统计，在6个城市的首批集中供地中，融创的拿地总金额达到367亿元，仅次于碧桂园、万科。在首批集中供地中，融创以总金额约624亿元排首位。而在重仓的北京、重庆等地，融创几乎都是采用联合体的方式拿地。

在今年5月份的股东大会上，融创中国董事会主席孙宏斌表示，融创在公开市场的拿地很多都有大量长期的合作伙伴。首批集中供地中，融创在杭州拿下的4宗地块，3宗报价都未达到竞自持阶段，涉及自持的部分基本都是合作方拿走，这样帐就有得算。

来自华南的房企卓越集团，在北京首批集中供地中拿下4宗地块。其中位于昌平的两个项目与中交地产合作，位于石景山的熙悦晴翠项目与首开、建工联合操盘，位于朝阳金盏的项目与旭辉、首开联合开发。

值得注意的是，融创在北京首批集中供地中拿下的朝阳金盏小店村3005-08地块项目，在后期开发过程中引入的合作伙伴不仅有威澳门尼斯人手机版下载安装，还出现了卓越集团的身影。

卓越方面在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，今年在北京的5个新地块均为合作开发项目，且已陆续入市销售。其中位于北京昌平的北清云际项目为卓越操盘营销项目，于10月3日开盘，当天达成的意向销售金额累计22.19亿元，成为当月北京销冠。同位于昌平的奥森春晓项目11月也取得北京市销售金额前五的成绩。

“一般房企在不太熟悉的城市进行开拓发展时，都会首选与本地强势民营房企或国企联合开发以降低合作风险。”某TOP50房企中层刘江告诉记者，还有的房企会硬性规定，第一次进入一个城市进行拿地或收购开发，必须是跟本地企业合作。

不过，合作开发模式也并非都是皆大欢喜。2015年，华润+华侨城+招商联合体以总价83.4亿元拿下了北京一宗地块，但不久后华润、招商就退出该个联合体。

而今年也出现了类似的事件，并且是以公开的形式发布。8月10日，宋都股份发布公告称，杭州首批集中供地首日，宋都全资子公司以“17.83亿元上限价+21%自持比例”竞得杭政储出【2021】8号地块土地使用权。

宋都股份拿地后随即与祥生控股（集团）有限公司浙北区域公司达成合作意向，但5月13日，祥生单方面表示不再参与本次合作。而后祥生回应表示，“本公司及附属公司未与宋都公司及附属公司签署任何协议或文件。”

无独有偶，宋都股份抢下的另一宗天目医药港地块，其称与浙江宝龙签订了《天目医药港ZX11-G-15地块合作备忘录》，约定“股权比例为宋都50%、宝龙50%”。但浙江宝龙却表示放弃合作。浙江宝龙称，没有和宋都股份签过合作协议，只签订过合作备忘录。

随后，宋都股份决定放弃竞得的8号地块土地使用权，同时缴纳的5000万元预约申请保证金不被予以返还。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水分析认为，房企融资环境