从迈向全面小康，到迈向全面现代化，住房都至关重要。处于建设高水平社会主义市场经济体制和探索中国特色住房制度体系的当前中国，政策制度及其变动成为影响住房发展的重要变量。本报告在评述2021年住房及相关市场走势的基础上，预测了2022年住房及相关市场的发展变化；剖析了住房市场及其相关领域协调健康发展所面临的主要问题与挑战，并针对性地提出了相关政策建议。

2021年住房市场从分化升温到热度下降

2021年，中国住房市场经历从分化升温到热度下降的运行过程。

第一，时间上，住房市场从上半年的普遍过热转向下半年的普遍降温。首先，全国平均住房价格增幅先快速上升后逐步回落。其中，1-2月份大幅上涨至11228元/平方米，同比涨幅达到16.8%，在此之后住房价格涨幅逐月回落。截至目前2021年10月，全国房价平均为10513元/平方米，同比增长5.28%。其次，住房销量增速创造新高，住房开发量增速有升有降，已竣工商品住房去化周期略有缩短，未竣工商品住房去化周期微幅延长。在需求方面，月度住房销售面积增长率波动较大，总体保持由骤升转向快速下降的波动过程，累计值创造了新高水平；新开工、施工与竣工面积经历从快速上升到波动性回落的过程；全国待售住房面积同比增幅呈现平缓“U”型变动。2021年全国已竣工商品住房存销比估算值为16.7（月），未竣工商品住房存销比为3.9（年）。再次，房地产投资经历从骤升到回落企稳的变动过程。住房开发投资累计值同比增长率在2021年2月达到41.9%的高峰，此后逐步回落，2021年1-10月同比增速为9.3%，回归至正常水平。最后，住房租赁受疫情影响相对较大，恢复过程中城市层级性分化加剧。一线城市与二线城市住房租赁价值指数间“剪刀差”持续扩大。

第二，空间上，从上半年一、二、三线城市分化加剧到下半年各线城市普遍降温。首先，局部较快上涨重现，总体降温收敛明显。全国276个地级及以上城市中，房价上涨城市数量和同比上涨率均值在2021年皆先增后减。其次，房价变动的城市层级性分化先扩大后缩小。一、二线城市二手房价格同比增速先快速上升后稳中略降，三线城市总体保持小幅上涨，四线城市在低速增长上有所下降。房价水平区域差异大，东部领先，且先扩大后收敛。最后，城市群房价增速小幅回升，中心城市增速有所扩大，且不同地区城市群存在明显差异。

第三，在风险上，总体有所下降和可控，局部有所释放和外溢。一是住户支付能力下降，断供风险略为增加。二是企业总体风险下降，个别企业出现流动性风险。三是房地产贷款占比有所下降，房地产不良贷款增加。四是全国房地产市场降温，个别城市降温速度过快。总体来看，2021年住房市场仍然是经济增长的一个支撑点，自身也赢得了全面的发展。

影响房地产市场变化的因素

2020年第四季度以来住房市场先升后降的波动，是在复杂的外部环境和上行的住房市场环境下，调控政策与市场主体博弈的结果。

第一，外部环境和宏观政策支持了市场升温。全球通货膨胀和房价涨幅创新高，实体产业恢复弱且面临一定困难，宽松货币环境支持了住房投资需求，人口及政策变化催生住房新需求，城镇化及人才政策支撑住房需求。

第二，市场主体预期及行为发生呈现较大的变化。一是金融机构对房地产从趋之若鹜到避之若浼。开发贷款出现大幅下降，个人抵押贷款前高后降，信用债融资结构性收缩。二是开发企业从资金紧张到销售困难进而流动性风险增加，导致购地、开工和投资不断下降。三是住户部门从疯狂抢购到观望徘徊。四是城市政府从高溢价轻松拍地到低溢价艰难推地。

第三，2021年调控政策从逐步叠加发力到开始微调。在城市调控上，上半年20余城市不断升级，下半年20余城市实施“限跌”。在部门调控上，调控政策链逐步闭合并日益发力。行政政策上行政指